请搜索关注“雕叔谈楼市”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。

以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问

(资料图片)

提问：雕叔您好！请问天府二街的公寓能投资吗？租金回报率很高，有点心动，谢谢！

回答：你好！公寓投资一直不建议，很多人投资公寓的理由是，手上有个不多不少几十万，就因为公寓的单价低，总价低，觉得租金回报率相对较高。但事实确实如此，成都住宅的租金回报率大多在2%，而公寓却可以达到5%以上，甚至超过理财水平。但问题在于，5%的年化回报并不高，货币基金的无风险利率也有3%左右。更关键的是，买房要的是房价上涨的收益，而不是漫长的租金回报，手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产，也不是什么好事，投资还是尽量买纯住宅。那么房产投资回报率取决于什么呢？首先，肯定取决于涨幅，同样是买房，有的人买到低于市场价的房子，有的人买到低估区域，有的人买到高潜力的学区房，涨幅自然更高，回报也会更高。其次，取决于杠杆，即负债率，你是三成首付、五成首付、还是全款，都会影响到你的杠杆倍数，从而影响回报率。

提问：雕叔你好！位于成都青羊区浣花西马上开盘的青云阙自住感觉还不错，有学区有配套，品质也还不错。那从增值保值的角度考量3.5的价格会不会以后滞涨，会跑输大盘呢?

回答：青云阙近期名声大噪，无需过多语言表达。整体改善可谓极致，学区地段都网最高的打，单价预计可以达到3.5万，周边优品道四期差不多才能达到这个价位，其余基本还是2万多的价格，单纯从改善产品的角度来说，值得买1-1.5万的溢价盘吗?加上大户型，640万起步价，达到了区域天花板，从投资角度来看，短期已经很难有上涨空间。加上小体量的楼盘，是区域内的贵妇盘，慎重。如果您要想学区和自住那就不说。

提问：雕叔你好，我想问问现在摇号政策改了，我是普通号,还有必要继续摇号?原本是想摇天府新区的，估计现在普通没得多大希望。在考虑顺销的东安湖的华润未来之城，和天府新区德商碧云天骄，碧云天骄这个盘听说价格有点偏高，位置在天府新区比较偏。请帮我分析一下，真是当局者迷。

回答：可以摇号，只是不能参与热点楼盘而已。性价比一般的，贵一点的楼盘，只要位置好、产品好，就还是可以买的。德商的价格是有点偏贵哈，但如果不是这个原因，你也买不到了。华润和德商，如果你看的房源价格差不多，我建议买德商，因为天府新区比东安新城的能级更高。德商位置其实不差，只是片区现状处于前期开发阶段，看起来荒而已，普通人只看眼睛能看到的现状就觉得地段不好，实际上那个位置是有发展潜力的，过几年自然会应验。另外还有一个佳兆业麓山壹号，你也可以关注。

提问：雕叔你好！自己武汉人，想在成都投资,预算170个左右，买商办还是住宅有什么区别啊？

回答：成都限购，投资买住宅，KY买法拍，在成都，商办项目不受政策限制，住宅限购限贷产权年限40年，到期后可以进行续期，住宅产权年限70年首付五成起，住宅刚需首套首付三成起，二套首付六到七成起无法落户，孩子读书需要通过办居住证的形式来就读公立学校

提问：雕叔你好!有个问题想咨询下你，希望能得到你的指点。我们夫妻俩在崇州工作，现在崇州—套房，温江—套房。目前想法，想把温江房子（香悦云庭）装修，用于自住，娃娃打算在温江读书，通勤崇州大约半小时。打算一年后卖掉崇州房子（全款），大约90W加上手上4OW，打算到成都市区投资个200W的房子，这样是否可行，会不会太过折腾?是等入住温江后卖崇州置换，还是现在卖崇州置换，然后租房，纠结中。另外，这个预算成都有哪些推荐的板块?麻烦指点一下，谢谢!

回答：感谢赞赏！个人建议，入住后置换。首先租房和搬家都是需要付出资金和时间成本的，你装好了，起码也要等几个月才能入住，这段时间对你来讲不划算，真没必要现在着急卖。如今成都楼市，新房肯定是越来越贵，有剪刀差的新盘基本上已经很少，即使有，报名的人数也很多，很难抢到。没有剪刀差的新盘，也不差几个月的时间。二手房市场，现在总体是处在一个平静的状没有剪刀差的新盘，也不差几个月的时间。二手房市场，现在总体是处在一个平静的状态，现阶段来看，这几个月市场变化不会太大，即使涨也是小幅度上涨。200万推荐。新房推荐，投资可以不看区域，有性价比就上。二手房，给你几个盘，你可以做参考。如果有高新资格的话，首选高新。没有可以看看九龙仓御园。华润二十四城，中海新华府。绿地468，中粮香颂丽都，等类似的盘。配套相对来说都还不错，以后无论是租还是卖都好出手。咱们普通人投资以求稳为主，这些盘，跟着大盘上涨没有什么太大的问题，虽然涨幅不会太大，但相对来说比较安稳，保值。

提问：雕叔你好！您建议我直接出售两套40年产权的loft公寓，因为是去年刚入手，刚刚去问现在卖税很高，我们询问也是想再鉴定下，要不要留租两年，还是直接卖。

回答：直接卖！因为你要考虑时间和机会成本，2年的时间公寓价格大概率趴着那里不动，但是换成住宅，2年时间上涨空间很大。如果说等你2年后再买住宅，门槛更高，其实你的资产在变相缩水。机会成本，才是最大的成本。“机会成本”通俗的解释是假设有一笔钱可以投资几件事情，A赚十万，B赚五万，C赚一万，这时候应该选择投资A，如果投B表面上也赚钱，但在机会成本上比较A计算，相当于亏损五万，甚至有人不思考图方便会去投资C，相比A的投资等于亏损了九万。投资者的本金都是有限的，只要投资必须投最赚钱那个！可以说无论你选择什么都必须放弃另外N个选择。懂得取舍才是一个理智的投资者发现投资错误，立马止损，转投其他，苦熬，浪费很多机会成本。

提问：雕叔，你好！资料收到了，我的坐标在张家港，想买一套自住首套房，看了几个房源，感觉城南的依云兰亭还可以，首付在60W左右，月供8400，房贷30年，你觉得这个位置可以吗？然后销售人员说利率是6.05，不清楚这利率是怎么计算的，是不是跟收入状况和征信有关系，烦请你解答，谢谢了

回答：张家港投资来说城市能级偏低，如果本土自住加投资是可以买的，城南依云兰亭自住可以买，周边商圈学校医院等都还比较齐全，生活也很方便。另外说说什么是利率:利率就表现形式来说，是指一定时期内利息额同借贷资本总额的比率。利率是单位货币在单位时间内的利息水平，表明利息的多少。经济学家一直在致力于寻找一套能够完全解释利率结构和变化的理论。至今，所有国家都把利率作为宏观经济调控的重要工具之一。利率和你个人收入、征信没有关系，如果你的征信和流水没有瑕疵的话，选择国有大行，建行、工行、农行、中行都是不错的，他们钱多，利率偏低。

提问：雕叔你好，想投资一个总价在200~400万之间的房子，五城区社保+高新南区的普通资格，您有什么合适的盘可以推荐吗?

回答：主城区可以看中车共享城，当代璞誉，高新南区看鹿鸣九天，天府新区看德商御府天玺，鹿溪樾府，龙泉东安湖看华润未来之城。

提问：雕叔你好，请问成都龙泉的户口，天府新区现在买房，条件是学区和交通比较好的，可以接受市区，最好是新房现房，有比较好的二手房可以考虑，能用公积金，第一次买，另外有资格买限价房，你看成都目前哪块性价比较高，有没有具体的小区推荐！谢谢老师！

回答：新雕叔多的没有定学区，存在一定风险。二手雕叔多早已分好雪片，所以我建议考虑二手房。如果确实打算买新房，可以先去中意的小学探访或者问区域教育部门，该楼盘是否划在该学区。确定完再出手，方是上策。限价房不建议购买，性价比普遍不高，另外因为限价房小区业主素质参差不齐，就居住体验而言，可以想象，我原来有朋友住过类似小区，知道里面的复杂性。再就是限价房的房屋水平，也在一定程度上限制了其升值空间和升值潜力。如果是刚需，不太建议购买；投资后外租的话，可以考虑。目前品质较高的区域是东门2.5环附近，可以关注八里庄板块的下青秀和铁投紫瑞府，不过以二手房居多，可以去实地看一下。

提问：新人首问雕叔，现居四川南充，双方父母的老坡小3套，用于出租。自住一套一楼带花园，公公婆婆住，还有一套11+1顶楼复式，产权面积140多，实际有200平，我们一家四口和妈妈住。还有4间商铺，均临街，有3间连在一起出租，110平米，年租金9万;另外一间产权75平，实际150平，年租金10万。在重庆和朋友一起投资了万科翡翠都会，用的他们的房票。想改善居住条件，想用顶楼复式的房子置换-套临江叠拼别墅，商墅性质。然后再把老破小能甩的都甩卖了，留两套住房在南充，够一家七口居住就行了。想问一下雕叔，南充的商铺有必要处理吗?想去成都投资，我的户口在成都，4月就有资格了，入手麓湖高层如何?有没有更好的选择呢?

回答：你好，出手老破小置换到成都是正确的决定。从投资升值角度，我们不看好天府新区，更不看好麓潮。牧马山就是麓湖的未来。重庆成都前几年不少土豪被麓湖的别墅洋房吸引，结果一套就是好几年，不过可能也不太在意房产升值。以贵妇的眼光买的房子升值一般都会跑输大盘。商业别墅也是一样，属于最没有投资价值的一类产品，如果考虑终极置业，纯自住可以入手。成都投资要避开爆炒的新区，几个近郊区大丰，天回，书房，犀浦可以多关注下。商铺租售比在5%以上可以保留。

以上为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问